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　　房地产行业既关联消费，又是投资的重要领域，是扩内需重要抓手。纵观全球主要发达经济体，即便经历上百年发展，房地产也仍是经济的重要支柱。近年来，我国房地产行业经历了深度调整，增加值占GDP比重从2020年的8.3%回落至2024年的6.3%。但房地产关联产业众多，除开发建设外，还涵盖经营、服务等多个环节，消费潜能依然巨大。《建议》提出“推动房地产高质量发展”，为行业转型指明了方向。总体来看，“十五五”期间，房地产行业仍有望继续发挥经济支柱产业作用，在扩大内需中承担重要角色。

　　为测算“十五五”期间我国房地产市场的增量开发空间，本报告从居民住房需求视角进行分析。一般而言，住房需求主要源于以下三方面：1）新增城镇人口带来的住房需求，这也是过去我国快速城镇化阶段支撑房地产市场持续扩张的核心动力；2）生活水平提升催生的改善性需求，本报告通过城镇居民人均住房建筑面积增加趋势来评估这一因素的潜在影响；3）拆迁改造带来的住房需求，在“十三五”大规模棚改货币化安置阶段，该因素曾是推动市场较快发展的重要支持，但随着城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段，拆迁改造带来的住房需求预计将回落，但其仍将为房地产发展提供一定支持。

　　根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平米。对应住房供给端，除市场化的商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售非自住房产等也会消化部分增量需求。综合按照70%-80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米。从住房需求构成来看：1）新增城镇人口带来的住房需求，假设未来五年我国总人口每年减少约0.25%，城镇化率年均提升0.7个百分点，则五年城镇人口增加约3650万人，带动住房需求增加16.1亿平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，按照五年累计增加2.1平米计算，“十五五”末我国城镇居民人均住房建筑面积将达到45平米，带动住房需求增量20.3亿平米，占总需求比例约四成，是未来住房消费的核心增长点。3）拆迁改造带来的住房需求，预计未来五年拆改需求约13.4亿平米。

　　过去多年，伴随着我国城镇化进程的快速推进，房地产市场也经历了持续20多年的快速扩张阶段。2017年以后，我国总人口及城镇人口增长速度开始逐年放缓，直至2022年总人口规模出现下降，每年城镇人口增量降至1200万人以下。尽管未来城镇化进程预计将有所放缓，但对比发达经济体70%-80%水平来看，我国城镇化率仍有一定提升空间。2024年4月，国家统计局副局长盛来运表示“去年常住人口城镇化率为66.2%，但若是按照户籍人口城镇化率算的线亿的农民工还未完全市民化，这些进城的农民工购房的比例不到1/3。”未来城镇化推进及农业转移人口市民化仍将为房地产市场发展提供支撑。

　　从城镇化的角度来看，预计“十五五”期间城镇化率增长趋缓，期末跨越70%水平。2024年，我国城镇化率达67%，较上年提升0.8个百分点，已超过“十四五”制定的65%城镇化目标，当前我国城镇化发展已进入中后期。预计“十五五”期间我国城镇化率将跨越70%门槛，进入城市化成熟阶段。对照多个国家相同阶段，可以看到，巴西、日本、法国等国家在城镇化率达到67%后的六年，年均提升幅度在0.8个百分点左右。预计“十五五”期间，我国城镇化有所放缓，但仍可维持年均0.7个百分点的幅度提升，则到2030年城镇化率将提升至71.2%，全国城镇人口约为9.9亿人。

　　综上，针对新增城镇人口带来的住房需求的测算假设如下：（1）全国总人口逐渐下降，2024年全国总人口为14.08亿人，假设2030年降至13.87亿人（年均下降约350万人）；（2）城镇化率增速逐渐放缓，2024年城镇化率为67.0%，假设2030年城镇化率提升至71.2%（年均提升0.7个百分点）。基于上述假设，“十五五”时期城镇常住人口规模预计将增加约3650万人，再结合这一时期人均住房建筑面积水平，城镇人口增长带来的住房需求规模约为16.1亿平方米，仍是未来五年住房需求的关键支撑。

　　2021年我国城镇居民人均住房建筑面积为41.0平方米。需要注意的是，在统计住房面积时，我国统计口径为建筑面积，而国际上住房面积多以使用面积计算。为与国际发达经济体对比，需对我国数据进行折算。根据第七次全国人口普查方案与工作细则，住房使用面积换算为建筑面积的系数为1.33（得房率75%），因此，2021年我国城镇人均住房使用面积为30.75平方米，而发达国家多接近或超过40平方米，我国人均住房面积仍有较大提升空间。

　　人口结构上移标志着住房迎来“改善性”需求主导阶段。从人口年龄结构来看，刚需主力客群（20-34岁）占比由2010年的24.4%降至2020年的20.6%，2023年进一步降至18.4%，“首套房”刚需购房者比例出现明显回落。而置换改善类需求（35-54岁）占比2010年为32%，2020年及2023年均为30.3%，整体保持稳定，同时再改类需求（55-64岁）人口占比2010年为10.5%，2023年则升至13.9%。随着人口年龄结构上移，未来住房市场更需满足多样化的改善性住房需求。

　　此外，近年来我国家庭户规模持续缩小，这一趋势预计将进一步推动人均住房面积提升。《七普》数据显示，2020年我国家庭户规模为2.62人，相比2010年减少0.47人，同时2020年一代户占比达49.5%，近半数家庭为独居或同辈人共同居住，较2010年提升15.3个百分点，显示出家庭结构日趋小型化的特征。未来，随着结婚和生育率的下降，家庭小型化趋势仍将延续，家庭总户数预计将继续增加。在此背景下，每个新独立家庭通常对应一套独立住房，因此住房总需求将随之增长，从而带动人均住房面积提升。值得注意的是，这类需求的特征与传统“以小换大”的改善型需求有所不同，其核心驱动力来自家庭结构变化所带来的新增居住单元，而非单纯对更大面积的追求。

　　为测算“十五五”期间拆迁改造释放的住房需求，假设（1）2021-2030年间仅拆除2000年以前建成的房屋。（2）对比六普、七普中不同建筑年代房屋变化数据获得拆除率参考值，并假设2000年之前房屋每个楼龄段在2021-2030年间的拆除率等于2011-2020年间相同楼龄段的拆除率（需要说明的是，在快速城镇化过程中存在“就地城镇化”且“十三五”大规模棚改时期拆除了不少农村自建房，因此根据两次人口普查数据估算的拆除率可能存在低估，但随着我国城镇化进入成熟阶段，其仍可作为未来老旧房屋拆迁改造的估算参考）。（3）2021-2030年间各年剩余存量的平均拆除率相等。由此测算，2020年末我国城镇住宅存量约为364亿平米（当年城镇常住人口9.02亿*人均住房建筑面积约40平米），其中2000年以前规模约100亿平方米。按照相应拆除率估算，2021-2030年预计将拆除其中29.7亿平方米，按年拆除率3.5%推算，“十五五”拆迁改造带来的住房需求约13.4亿平米。